SOHO中国澄清出售京沪核心物业 机构人士分析或为“钓鱼信息”

建筑师扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）于2012年设计的北京银河Soho

　　日前，市场消息称，SOHO中国有限公司(以下简称“SOHO中国”，00410.HK)计划出售所持京沪两地的至少8处核心商业物业，交易对价可能多达80亿美元。

　　其中，SOHO中国向潜在买家兜售的首批核心商业物业价值高达30亿美元，交易事项仍在初期阶段，并未敲定。

　　受此消息影响，SOHO中国在10月30日收盘时上涨了17.9%，至2.7港元/股。当天盘中涨幅高时，达到了2.91港元/股。

　　今年初至今，SOHO中国在二级市场的股票成交均价约为2.75元/股，较上年同期的成交均价下跌了31%。

　　SOHO中国在10月31日早间发布澄清公告，其表示公司会不时探讨商业地产市场及潜在交易环境，但截至目前，并不知悉任何应予披露的资产出售相关的交易事项。

　　一位熟悉SOHO中国的投资机构人士对《中国经营报》记者分析，不排除上述物业出售的消息是“钓鱼信息”，以试探市场意向和买家报价。

　　记者也分别向SOHO中国及传闻的潜在买家求证这一交易事项的真实性，SOHO中国方面回应称，除了上市公司公告之外，没有进一步的信息可以提供。而传闻的潜在买家也没有承认这笔交易的确切性。

　　据称，SOHO中国拟出售的京沪两地的8处核心商业物业，包括位于北京的光华路SOHO、望京SOHO、前门大街项目、丽泽SOHO，以及位于上海的SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO。

　　到2019年中期，SOHO中国在京沪两地持有9处核心商业物业，这次传闻的资产出售清单里，位于北京朝阳门的银河SOHO未被包含在内。

　　值得注意的是，SOHO中国目前持有的9处核心商业物业里，其中位于上海长宁区的古北SOHO在今年2月份才开业不久，至2019年中期的出租率只有45%;而位于北京丽泽金融商务区的丽泽SOHO项目计划在今年11月开业。

　　如果SOHO中国确有意向出售上述京沪两地的8处核心商业物业，这将进一步反映出这家商业地产公司在战略上的摇摆不定。

　　今年6月底，SOHO中国举办过一次物业销售推介会，其表示将会分批出售持有的非核心商业物业，预估总价值约为78亿元。

　　但SOHO中国董事会主席潘石屹在推介会上明确表示，位于北京的望京SOHO、光华路SOHOII期、前门大街项目、丽泽SOHO，以及位于上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场8处核心商业物业，属于SOHO中国的核心资产，将会继续持有。

　　如果上述京沪两地8处核心商业物业被出售，作为上市公司的SOHO中国，将只保留有位于北京朝阳门的银河SOHO。

　　2014年以来，SOHO中国已经陆续出售了位于京沪两地的多处核心商业物业，并完成了大笔套现。

　　其中，2014年，SOHO中国完成出售了位于上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO近半租赁面积，总对价82.8亿元。

　　2015年，SOHO中国完成出售所持位于上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益。如果按照所占股权比例计算，SOHO中国出售该项目权益预计套现42.5亿元，同时收回约46亿元的股东贷款及利息。

　　2016年，SOHO中国完成出售了位于上海的SOHO世纪广场，总对价为32.2亿元。

　　2017年，SOHO中国完成出售了位于上海的虹口SOHO及凌空SOHO，总对价为85.8亿元。

　　今年，SOHO中国在近期打包出售了位于北京的几个SOHO项目共计2583个地下停车位，总对价7.6亿元。

　　粗略计算，过去近6年时间里，SOHO中国通过出售位于京沪两地的商业物业资产，已经累计套现接近300亿元。

　　“从公开的财务数据分析，如果SOHO中国这次果真出售了位于京沪两地的核心物业，应该也不是由于财务压力。”前述熟悉SOHO中国的投资机构人士表示。

　　根据SOHO中国的财务数据，到2019年6月底，该公司有息借贷规模为177.6亿元，其中将于一年内到期的有息借贷余额为20.5亿元，接近2/3左右的有息借贷会在五年以后到期，其在2019年上半年的平均融资成本约为4.8%，处于房地产行业低位水平。

　　至2019年6月底，SOHO中国持有的现金资源约为22.6亿元，能够覆盖掉将在一年内到期的有息借贷。